温哥华和多伦多是加拿大房产高热的地方，可谓外国人已经人潮涌动；CHMC（加拿大住房贷款机构 ） 于12月7号终于发布了一组关于外国人投资加拿大房产的数据：在温哥华拥有公寓的外国人占比为3.5%， 在多伦多拥有公寓的外国人占比为3.3%， 这个数字较去年有2.3% 和2.4%的涨幅。 当然还有很多人抱怨，因为独立别墅的数据未被统计，这个数据明显偏低！
相对于大温和大多的高热，安省伦敦的房产供需平衡，房价不高且上涨较慢。也正是这些特征，伦敦以较高的租金回报率吸引了投资人人士的眼球。 有缘在伦敦学习和工作的人，往往是最早投资伦敦的外国人，因为是近水楼台做些房产投资也格外顺手。 华人在伦敦占比估计在1-3%之间， 随着大学的学生扩招计划，中小学的开放招生，这个城市无疑会迎来更多的客人。估计华人在房产出租领域的份额会迅速增加。
为什么伦敦的出租收益不错呢？
一个简单的计算是：北京一套2居室的公寓住宅600万元，月租金7000元人民币，年毛租金回报率仅１.４％，和人民币的活期存款差不多；伦敦30万加币的房子，月租金1500-2000加币，年毛租金回报率是6％ – 8%； 这是一个简单的计算，但足以让人看到两个不同的市场。也足以让一个嗅觉敏锐的投资人士关注到一个重要的投资机会！
但是，冲动是魔鬼！有的人凭借第六感就能找到好的投资项目， 但大多数人还是需要调查研究，花时间获取信息，反复计算， 尽充分的准备。 需要考虑的因素归纳为以下６点：
1，租客的定位？还用问吗，肯定选择租金高的人为租客对象，这是第一反应！在伦敦，租给学生多数按照房间出租，所以房间多的物业可以收到更多的租金。 但是经验告诉我们，学生出租房面临更多的管理和维护成本，房东需要成为富有耐心的管理者。 因此，除了喜爱高额的收入，那些更加惧怕出租之繁琐的人群可以选择另一种人群：家庭式租客。定位想好了，寻找投资房才能有的放矢！
2， 物业的规划属性。 据说伦敦有６０％的物业出租没有按照规定办理租赁许可证；有的物业乍一听租金回报很高，但是其中面临的法律风险却埋有隐患。 加拿大的土地规划分类繁多，对于国人来说，可能第一次听说：有的属性是一个家庭，有的属性是多个家庭；有的属性明确写明不能按照房间出租等等。违规会带来多大的损失很难估计，小心谨慎的投资者可以把他那样的房子留给艺高胆大之人；
３，尽可能的成本清单。 历数所有可能的成本清单，这个过程往往帮助投资者整理购房的若干环节，核实各地成本的差异，心理上对新的费用有所准备。
购房时所产生的成本有：
- 土地转让税： 类似国内的购房契税，有购买者缴纳；对全球首次购房人加拿大给予２０００元的抵扣；
- 律师费：加拿大的电子产证系统要求房产交易必须通过律师过户，费用大概在４５０元或以上；
- 产权保险： 加拿大买家通过购买产权保险以确保产权的瑕疵不牵连新购房人；费用在３００元左右；
- 新房保修：如果是新房，有新房保修的费用
- 装修和升级：购买后根据需要产生的装修费用；
持有房产时所产生的成本有：
- 物业税： 即常常提及的Property Tax；伦敦的税率在1.4%左右，房屋评估价很可能与市场价格有偏差；
- 共管费： 即condo fee; 如果是有公共区域的共管公寓会有该项费用；通常每个月200元以上；
- 保险费： 火险是业主根据法律必须购买的保险费用；住宅通常每年1000元；
- 空置成本：空置会减少租金收入，保守起见设置一定的空置率；
- 出租佣金 ：如果聘用中介寻找租客需向中介支付佣金，价格通常在年租金的７- 8%
- 代理人管理费：如果聘用物业管理公司需支付的管理费，价格通常在年租金的４- ６％
- 网络：有的业主愿意提供网络， 月供６０-１１０；
- 水电气：有的业主愿意提供， 月供１００-３００；
- 维修费或资本性支出： 房屋的日耗品或屋顶，窗户，空调，暖炉等大件物品的支出。
- 贷款利息支出
4. 外国人买房的其他成本： 大部分费用对外国人是平等的。只是税收处理上外国人采取了代扣代缴方式，税率有所不同；
5. 贷不贷款： 利率低的时候，为什么不贷呢？ 贷款给房产回报带来杠杆效应，当利率低于物业本生的汇报时，贷款会给物业带来更大的回报。 对于一个年毛租金回报率是6％ – 8%的项目，财务杠杆可以把回报率放大到10-15%。当然贷款要考虑安全底线，必须确保市场逆境时的现金能力。
6. 外国人怎么贷款： 加拿大的贷款市场一直设有针对外国人的贷款产品。 外国人肯定能在加拿大买房贷款！利率也是一视同仁的优惠，最宽松的银行也要求首付至少35%以上。 利率目前处于历史低位！
７. 时间安排与控制：外国人因为不居住在加拿大，更需要良好地控制时间。 是否可以一次性地到达加拿大完成？ 抑或是否可以不到加拿大完成？ 均需提前确认然后计划。 比如，影响很多人的贷款通常要求欠款在房屋交接日１５天或更长的天数之前到达加拿大银行账户，对于第一次来加拿大，又希望一次性买入物业的朋友，应尽早的在形成设计时考虑此项。
复杂模型计算的结果：我自己建立过很多复杂的模型计算房屋精确的回报率。我的结论是： 出租给家庭的出租回报率在5% – 8% 之间；出租给学生的出租回报率在5% – 15%之间。此处的回报率考虑了以上所列的“持有房产时所产生的成本”清单。一个收益区间是因为每套房子的位置，客户，购买时间，贷款等各种因素不同而产生的可能差异。
投资的具体行动应该根据投资时间的具体条件和市场变化而做出！如果一个投资者已经了解了大概的信息，应该开始实地考察，等待时机。如果一切准备就绪，对于合适的房子需果断地下单。
写到此，觉得这就是一个狮子完成捕猎的过程 —— 静与动完美结合！
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注：以上信息是笔者根据自己经验总结，如有不精准支出请指教。 关于税务和会计法律等事宜更需读者寻求专业人士核实确认。