我眼中的伦敦
伦敦,这个有着英国伦敦大名的安大略省的城市,
随处可见的绿树山林和当街漫步的加拿大肥鹅 Canada Goose,
冬日淡蓝色有如杭州江南美色的天空和雪景,
即使是陌生人也有灿烂热情的微笑
伦敦, 从1826年的村落发展成为教育医疗和制造业发达的城市,
它在这里;
不管你选不选择,它都在这里!

选择是主观的!
有的人因为工作来到伦敦,因为学习来到伦敦;
有的人被动地,或因偶然的机缘巧合来到伦敦!
选择是一个值得珍惜的事情,

如果你有机会选择,请仔细地了解伦敦,看一看伦敦是否是你的 Mr. Right:

伦敦座落在加拿大的南部,气候温和,四季分明!你可以享受到以为到欧洲瑞士才可享受的冬日滑雪,也可以在夏日躺在炙热的淡水沙滩(伦敦在休伦河伊利湖中间);

伦敦位于魁北克市-温莎走廊之上,四通八达, 方便到达多伦多,渥太华和美国的底特律及纽约;

伦敦有两个著名的教育机构:西安大略大学和范沙大学;Ivy商学院令所有加拿大商业学生向往;范沙大学和伦敦中央高级中学均排名整个安省的前三甲!

伦敦有一个飞机场!虽然现在还不能直飞中国,但有众多北美市场的航班;

伦敦是加拿大第十大城市!宜居排名是加拿大第四!

伦敦1840年建立城市!1853年修建铁路,开始繁荣!1878年成立西安大略大学!

伦敦大量的古建筑遗产集中在市中心的城市东部!

伦敦有3个大医院!人均的医疗资源甚至好过温哥华和多伦多;

伦敦商业涵盖制造业,金融业和知识产业!

伦敦现在有4个Walmart,5个Canadian Tire,2家BestBuy,2家Costco!

伦敦有透明的政府系统,London.ca 你可以办理各种政府公务

伦敦有廉政的历史, 2014年安省伦敦市前市长方坦拿 (Joe Fontana)因为在170元单据上加一个零,被判诈骗罪,诈骗政府1,700元 ,相当于人们币1万元。

伦敦与华人! 已经看到越来越多的华人来到伦敦,虽然统计数据只有1%。 三个大型华人超市的建立可以证明这边华人的人气!

2016的第一季度继续保持着2015年的热度!而2015年是2008年金融危机以来房产销量最火的一年!

房屋库存大量减少,房屋销量大增,房屋价格微幅上涨!

伦敦还在一个平衡的区间,但也许到年底,就将触及平衡的上限!
2016年第一季度Q1累计住宅均价较上年同期增长12%,达到271,920/套;
2016年第一季度Q1累计住宅成交量也较上年同比增长11%;
2016年第一季度Q1累计的挂牌房屋量较上年同比减少5%;
2016年第一季度Q1末可售存量房较上年同期大幅下降减少17%。

加拿大伦敦在加拿大地图最南端的那一个点!
伦敦近十年均是一个“平衡” 的市场!
平衡的市场造就了宜居的城市!
从加拿大的西海岸向东行,伦敦在中间!伦敦有3个中国超市!有著名的西安大略大学和范莎学院!
而这个医疗和教育世界领先的城市,房价最矮小!

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数据更新至:2016年 第一季度

数据来源:伦敦房地产协会 LSTAR  (住宅)

 

 

当月销售住宅套数:

 

 

当月同年累计销售套数比较: 从这个图标你可以看到当年累计的情况,可以根据去年的数据对未来走势得到初步判断

 

近三年每月月末存量比较: 根据每月的数据看一下什么时候挂牌最佳!

 

近十年当月月末的存量套数比较: 通俗地说,即月底市场上有多少套房子在卖呢? 

 

 

当月同年累计的新增存量套数: 通俗地说,今年到月底为止总共有多少套房子上市可售

当月销售住宅价格及十年价格趋势: 请把鼠标放到趋势线的右端,你可以看到当月最新的均价;鼠标向左依次可显示每年的均价(加币/套)!

 

 

近30年的房产价格走势 (加币/套)

近30年的人口走势

 

房价水平位置:从加拿大的西海岸向东行,伦敦在中间! 这个医疗和教育世界领先的城市,房价最矮小!

 

市场类型:伦敦近十年均是一个“平衡” 的市场! 我们用房屋销量除以新增存量,可到一个 0 – 1.0 之间的值,如果处于 0.4 – 0.6 区间,称之为一个 “平衡” 的市场!平衡的市场造就了宜居的城市!

 

地理位置: 伦敦在加拿大的最南端的那一个点

 

End of Report

 

加拿大的房价也是涨不断! 2016年2月份,大温哥华区域同期上涨26%;大多伦多区域上涨15%; 

加拿大的均价第一次超过了每套50万元(503,057)!

同时, 房产存量降至6年最低!剩下5.3个月可售存量。

2016年2月的销量首次超过2007年6月销量!

但均价涨并不是说都涨, 几个石油大城的价格开始下跌!

2015年12月11日加拿大政府调整低首付的政策期望给火热的房市降温!原来加拿大房屋贷款行(CMHC)在贷款人购买保险的情况下可以最低首付5%;2016年2月15日起,金额在50万以上的部分最低首付提高到10%。 50万元的分界线恰恰是现在的全国均价! 这个调整相对温和,TD经济学家预测2016年的房价上涨将低于3%, 但是除了温哥华和大多伦多!

再次简单地普及一下: ,

加拿大银行根据银行法的要求,银行最低的首付要求是20%;为了给首付能力低的人提供买房机会, 加拿大房屋贷款行 CMHC 成立并在购买人购买低首付保险的情况下提供首付低于20%部分的贷款。 CMHC 已经成功运营65年,它在加拿大的贷款份额已经超过10%;

很多人会问均价为什么不是按照每平方米来计算? 是个好问题,据我的观察和思考, 加拿大的房地产从历史看大多是别墅的数据,房屋有各种类型,包括二层楼房,平层,错层别墅等;因为很多房子都没有测绘面积,所以很多房子不能准确地计算出每平方米的价格;所以最可行的计算是按套平均。

有趣的是,如果细看每个城市的均价却没有一个是正好每套50万的;最接近的城市是BC省的Victoria 54万元/套和 安省的Hamilton-Burlington 45.6万元;加拿大因为区域经济的影响,房价可谓涨的涨跌的跌!

下面一个数据对伦敦和大多区域更有意义:

  • 大多伦多区域( 包括多伦多市,约克区域,皮尔区,杜林区,荷顿区 ) 房产均价是每套68.5万元,同比上涨15%! 
  • 伦敦房产均价是每套27.2万元,同比上涨11.8%
  • 除去温哥华和多伦多两个大城市过热城市的房产均价是每套35万元,同比上涨8.7%!
  • 除去温哥华和多伦多所在省以后的房产均价是每套28万元,同比下降0.3%

 

 



文章数据转载于Bloomberg3月15号文章  Canada Average Home Price Tops C$500,000 on Vancouver Surge

温哥华和多伦多是加拿大房产高热的地方,可谓外国人已经人潮涌动;CHMC(加拿大住房贷款机构 ) 于12月7号终于发布了一组关于外国人投资加拿大房产的数据:在温哥华拥有公寓的外国人占比为3.5%, 在多伦多拥有公寓的外国人占比为3.3%, 这个数字较去年有2.3% 和2.4%的涨幅。 当然还有很多人抱怨,因为独立别墅的数据未被统计,这个数据明显偏低! 

相对于大温和大多的高热,安省伦敦的房产供需平衡,房价不高且上涨较慢。也正是这些特征,伦敦以较高的租金回报率吸引了投资人人士的眼球。 有缘在伦敦学习和工作的人,往往是最早投资伦敦的外国人,因为是近水楼台做些房产投资也格外顺手。 华人在伦敦占比估计在1-3%之间, 随着大学的学生扩招计划,中小学的开放招生,这个城市无疑会迎来更多的客人。估计华人在房产出租领域的份额会迅速增加。


为什么伦敦的出租收益不错呢? 

一个简单的计算是:北京一套2居室的公寓住宅600万元,月租金7000元人民币,年毛租金回报率仅1.4%,和人民币的活期存款差不多;伦敦30万加币的房子,月租金1500-2000加币,年毛租金回报率是6% – 8%; 这是一个简单的计算,但足以让人看到两个不同的市场。也足以让一个嗅觉敏锐的投资人士关注到一个重要的投资机会!


但是,冲动是魔鬼!有的人凭借第六感就能找到好的投资项目, 但大多数人还是需要调查研究,花时间获取信息,反复计算, 尽充分的准备。 需要考虑的因素归纳为以下6点:


1,租客的定位?还用问吗,肯定选择租金高的人为租客对象,这是第一反应!在伦敦,租给学生多数按照房间出租,所以房间多的物业可以收到更多的租金。 但是经验告诉我们,学生出租房面临更多的管理和维护成本,房东需要成为富有耐心的管理者。 因此,除了喜爱高额的收入,那些更加惧怕出租之繁琐的人群可以选择另一种人群:家庭式租客。定位想好了,寻找投资房才能有的放矢!

2, 物业的规划属性。 据说伦敦有60%的物业出租没有按照规定办理租赁许可证;有的物业乍一听租金回报很高,但是其中面临的法律风险却埋有隐患。 加拿大的土地规划分类繁多,对于国人来说,可能第一次听说:有的属性是一个家庭,有的属性是多个家庭;有的属性明确写明不能按照房间出租等等。违规会带来多大的损失很难估计,小心谨慎的投资者可以把他那样的房子留给艺高胆大之人;

3,尽可能的成本清单。 历数所有可能的成本清单,这个过程往往帮助投资者整理购房的若干环节,核实各地成本的差异,心理上对新的费用有所准备。   

购房时所产生的成本有:

  • 土地转让税: 类似国内的购房契税,有购买者缴纳;对全球首次购房人加拿大给予2000元的抵扣;
  • 律师费:加拿大的电子产证系统要求房产交易必须通过律师过户,费用大概在450元或以上; 
  • 产权保险: 加拿大买家通过购买产权保险以确保产权的瑕疵不牵连新购房人;费用在300元左右;
  • 新房保修:如果是新房,有新房保修的费用
  • 装修和升级:购买后根据需要产生的装修费用;

持有房产时所产生的成本有:

  • 物业税: 即常常提及的Property Tax;伦敦的税率在1.4%左右,房屋评估价很可能与市场价格有偏差;
  • 共管费: 即condo fee; 如果是有公共区域的共管公寓会有该项费用;通常每个月200元以上;
  • 保险费: 火险是业主根据法律必须购买的保险费用;住宅通常每年1000元;
  • 空置成本:空置会减少租金收入,保守起见设置一定的空置率;
  • 出租佣金 :如果聘用中介寻找租客需向中介支付佣金,价格通常在年租金的7- 8%
  • 代理人管理费:如果聘用物业管理公司需支付的管理费,价格通常在年租金的4- 6%
  • 网络:有的业主愿意提供网络, 月供60-110;
  • 水电气:有的业主愿意提供, 月供100-300;
  • 维修费或资本性支出: 房屋的日耗品或屋顶,窗户,空调,暖炉等大件物品的支出。
  • 贷款利息支出

4. 外国人买房的其他成本: 大部分费用对外国人是平等的。只是税收处理上外国人采取了代扣代缴方式,税率有所不同;

5. 贷不贷款: 利率低的时候,为什么不贷呢? 贷款给房产回报带来杠杆效应,当利率低于物业本生的汇报时,贷款会给物业带来更大的回报。 对于一个年毛租金回报率是6% – 8%的项目,财务杠杆可以把回报率放大到10-15%。当然贷款要考虑安全底线,必须确保市场逆境时的现金能力。

6. 外国人怎么贷款: 加拿大的贷款市场一直设有针对外国人的贷款产品。 外国人肯定能在加拿大买房贷款!利率也是一视同仁的优惠,最宽松的银行也要求首付至少35%以上。 利率目前处于历史低位! 

5 year variable

7. 时间安排与控制:外国人因为不居住在加拿大,更需要良好地控制时间。 是否可以一次性地到达加拿大完成? 抑或是否可以不到加拿大完成? 均需提前确认然后计划。 比如,影响很多人的贷款通常要求欠款在房屋交接日15天或更长的天数之前到达加拿大银行账户,对于第一次来加拿大,又希望一次性买入物业的朋友,应尽早的在形成设计时考虑此项。


复杂模型计算的结果:我自己建立过很多复杂的模型计算房屋精确的回报率。我的结论是: 出租给家庭的出租回报率在5% – 8% 之间;出租给学生的出租回报率在5% – 15%之间。此处的回报率考虑了以上所列的“持有房产时所产生的成本”清单。一个收益区间是因为每套房子的位置,客户,购买时间,贷款等各种因素不同而产生的可能差异。 

投资的具体行动应该根据投资时间的具体条件和市场变化而做出!如果一个投资者已经了解了大概的信息,应该开始实地考察,等待时机。如果一切准备就绪,对于合适的房子需果断地下单。


写到此,觉得这就是一个狮子完成捕猎的过程  —— 静与动完美结合!


喜欢计算的可下载Excel 表格: [download id=”2900″]


注:以上信息是笔者根据自己经验总结,如有不精准支出请指教。 关于税务和会计法律等事宜更需读者寻求专业人士核实确认。

年底,全世界都在盘点今年的大事!比如中国股票过山车行情,欧洲难民,默克尔的支持率骤降,加拿大自由党上台;美国待进入加息周期,加拿大正在顺应
大宗商品,忍受石油价格下滑之痛;中国已是高铁最强国,加拿大似乎将行高铁之路;人民币将纳入IMF的SDR特别提权货币 … …

今年多伦多房价上涨不停,其实,伦敦的房产数据也显示强劲的均价上扬 (关于上扬幅度请阅读《伦敦最新房产报告》), 这是利率汇率双低的结果。

今天阅读了《欧洲推高原油和黄金价格 美元走强》 一文, 其中 关于加拿大的这段话值得搜藏,以待明年回头检验其精准;对于喜欢研究投资,并且关注政治对投资影响的人应该有所启发:


加拿大也很有意思。所有人都告诉我加拿大总理特鲁多将增加该国的债务支出,大幅增加基础设施建设支出。甚至平常相当保守的阿尔伯塔人也在谈论国家的赤字开
支。加拿大将会成为英美国家的小白鼠。加拿大将成为第一个把重点转回到财政支出的国家。这将迫使投资者改变他们的投资重点。比如,对于金融和银行股票来
说,加拿大是一个非常好的投资环境,对能源股来说又是个很糟糕的投资环境,尤其是加拿大西部。如果他们想起草一个针对基础设施的巨大的财政支出计划,在加
拿大东部的经济环境中效果肯定会更好。目前,1美元可兑换1.33加元。在未来的一两年内,汇率会回到1美元可兑换1.10加元。加拿大将实现更高的增长
率 ”


原文如下:

腾讯财经讯
北京时间11月24日晚间消息,据《巴伦周刊》报道,20年来,《Strategist》杂志一直帮助投资大鳄们理解地缘政治和市场的相互作用,理解对他们的投资组合有长远影响的事件。该杂志的创始人和主编拉里·杰德瑞(Larry
Jeddeloh)在美国明尼阿波利斯工作,但是他一刻不停在世界各地周游来收集情报并撰写关于长期问题的尖锐评论性文章。上周我们在日内瓦通过电话采访了这位曾在瑞士银行和投资公司路佛集团(Leuthold
Group)工作过的资深投资分析师。

巴伦:巴黎刚刚遭受了史上最严重的恐怖袭击。现在事态发展会如何?


德瑞:事态的发展要看德国。人们认为德国总理默克尔向难民开放边境的决定是一个巨大的错误,她也因此会下台。默克尔的财长沃尔夫·舒伯尔表示,德国负担不
起开放边境的代价。德国政权的更替会导致市场的动荡。另一件需要关注的事情是欧洲的融合高度依赖于开放的边境,依赖于资本和劳动力的自由流通。欧洲需要年
轻劳动力的输入,而欧洲年轻劳动力的数量不足以推动欧洲经济的发展。这可能会让欧洲资本自由流动走向尽头。

这对市场意味着什么?

从长期来看这可能是欧洲解体的开端。英国将举行投票来决定是否到2017年继续留在欧盟。现在欧盟团结是至关重要的,但我没有看到欧盟团结起来。有趣的是欧洲央行行长吉拉德放出消息欧元将贬值。外界已经预期,今年年末或明年年初,欧元将和美元达到平价外汇。

原油价格的风险预测也瞬息万变。现在中东可能马上酝酿一场冲突风险。然而原油价格没有任何溢价。在原油价格上有一位新的决定者,那就是俄罗斯总统弗拉基米尔·普京,他对抬高而非降低原油价格展现出了兴趣。而此前的老牌决定者美国则对维持稳定原油低价有兴趣。


中东发生的是一场石油美元体系的重新调整。沙特正和俄罗斯谈论防卫协议。沙特国防部长穆罕默德·本·萨勒曼王子在莫斯科会见了普京。双方谈论了一些协议,
其中包括关于原油的协议。自美国从伊拉克和阿富汗撤军后,美国对沙特在政策制定上的影响也开始减弱。另一方面,沙特和俄罗斯一样都需要抬高原油价格,因为
沙特正在快速消耗其货币储备,并且沙特的赤字已经接近本国GDP的20%。

这是一种不可持续的状态。而在俄罗斯,伊朗和叙利亚是在同一阵营
的。沙特非常担忧胡塞叛军袭击沙特的油田,而沙特一直认为伊朗是胡塞叛军的支持者。需要关注的是伊朗和沙特之间的协议,两方商定伊朗停止对胡塞叛军的资
助,而作为条件,沙特阿拉伯会决定不再维持1030万桶原油的高产量,并减少原油产量。俄罗斯也乐于当斡旋者,以促成此项协议,因为俄罗斯可以从沙特政策
转变中获取利益。

俄罗斯和沙特建立了更加巩固的关系,这两个国家原油的产量合计为2100万桶/日。在未来六个月,他们会重新获取对原油价格制定机制的控制权。我认为如果沙特阿拉伯将油井隐患去除,那么沙特会改变维持高原油产量的策略。如果沙特改变其政策,那么原油价格就会一路飙升。

俄罗斯将和中东地区达成一系列的大规模防御协议。中国已经在和沙特和俄罗斯公司就合同和信用证事宜进行协商,以推进用人民币而非美元购买原油,如果这些事宜取得进展,那么中国将更具影响力。


长期来看,原油价格到今年年末底仍可能会下降。美国WTI原油价格当前的支撑线在40美元一桶,下一条支撑线在32.40美元一桶。如果WTI原油价格低
于40美元一桶,我会增持看涨原油的头寸。如果你在其价格低于40美元的时候买入是非常值得的一笔交易。另一种策略就是购入大型原油开采商的股票,因为在
利润率方面,这些大的原油开采商更有影响力。

你怎么理解中国促进经济增长的努力?

在中国,最大的主题之一就是资本的重新部
署。在过去的几个月中,我观察到中国企业大规模的抛售美国债券。这形成清算美元的一个长期趋势。他们打算如何处置这些资本呢?“一带一路”计划是一项五
年、十年扩建工程,计划建一个从北京延伸到鹿特丹的运输系统。他们准备沿着这条带重新部署资本,将其投资在供水服务、新农村建设、铁路以及电网的扩建方
面。在该扩建工程中会涉及很多商品的使用,比如:铜和铁矿石。

我估计,中国GDP增速约为3%,即使官方公布的数据为7%。我认为,在今年
年底前,中国会面临新一轮的货币贬值,尽管规模不大,因为亚洲其他国家开始货币贬值时,在底部就会运行一个反作用力。在今年年底前,我们很可能又会增加大
宗商品的购买。我非常关注中国将会购买什么样的大宗商品。我认为,在目前价格水平,中国有兴趣购买石油。对于中方来说,购买什么很大程度上依赖于美元的走
向。中国再次降息,这可能会抵消由央行买入人民币带来的上行压力,因为IMF将把人民币纳入SDR特别提权货币。如果人民币再次贬值,以美元计价的石油会
变得更昂贵。

美联储蠢蠢欲动,打算升息

我们对美联储加息无法找到太多经济上的原因。加息更多的是为了美国资本市场,而不是美
国经济。这将会是一个错误。如果明年发生某种金融事件,那加息就让美国没有太多空间去降低利率对整个系统产生有益的影响。有6万亿的美国债券被像中国这样
的美国以外的国家或机构持有。如果中国打算让人民币再次贬值,我一点也不会觉得惊讶。美元因此会产生上行压力。在我看来,如果美元由于美联储加息升值达到
巅峰,那各个新兴市场和大宗商品的价格肯定会暴跌。美联储得兼顾各方,在篮球运动中,如果你是领头的,那你基本上是坐在球上的。现在,基本上已经上升到政
治层面了。我们认为,美联储主席珍妮特-耶伦上任就是为了维持一个稳定的政策。如果他们真的想要一个加息周期,那只能指望其他人了,这只有在2016年
11月美联储大选过后才可能实现。

美联储真的非常需要找到一种解决全球性美元短缺问题的方法。中国以及其他主权财富基金纷纷抛售美国国债。目前,经销商们手上全是美国国债。一种解决方法是,美联储做一个“Twist
2”(买入长期债券,卖出短期期限),我认为,美联储明年会采取该措施的可能性高达80%。美联储目前正在加息,给美国以外的美国国债买家一个巨大的切入点以买入美元,让买家看到美国国债明确的升值潜力。

股市反弹遭遇了什么?


市反弹可能会持续到年底。很多我们了解到的资金目前都还处于低位。这些资金需要进行交易并获益。如果你能把标准普尔推向过去2135的高点,那你就可以击
败空头,我们就能从年末的比赛中受益。但是我们认为,明年股市会下跌。我认为,明年美国经济增长不会超过1%到2%。很多受访机构看起来都在标准普尔上被
125美元、130美元的盈利数据套牢了,但是在一个低速增长且利率已经是零的经济环境中,你如何实现多方扩展呢?我们预计,未来的财政支出不会有大幅增
加,如果美元再次升值,那跨国公司的收益就会出现下降。标准普尔中大多数的股票板块,比如医疗或者技术,都是非常值得持有的。相比起来受到冷落的其他股票
板块,比如材料或者能源,也许能很好的预测未来经济的好转趋势

还有什么呢?

加拿大也很有意思。所有人都告诉我加拿大总理特鲁
多将增加该国的债务支出,大幅增加基础设施建设支出。甚至平常相当保守的阿尔伯塔人也在谈论国家的赤字开支。加拿大将会成为英美国家的小白鼠。加拿大将成
为第一个把重点转回到财政支出的国家。这将迫使投资者改变他们的投资重点。比如,对于金融和银行股票来说,加拿大是一个非常好的投资环境,对能源股来说又
是个很糟糕的投资环境,尤其是加拿大西部。如果他们想起草一个针对基础设施的巨大的财政支出计划,在加拿大东部的经济环境中效果肯定会更好。目前,1美元
可兑换1.33加元。在未来的一两年内,汇率会回到1美元可兑换1.10加元。加拿大将实现更高的增长率。所以,我会购买iShares
S&P/TSX Capped Energy Index ETF,该基金追踪的基本上都是大盘高质量的加拿大能源公司。

其他的大宗商品又是什么样的情况呢?


然气价格为2美元,我们对此非常感兴趣。我们对黄金也很关注;目前没有什么比黄金更不受人喜爱。但是中国将会持续降息以及减少支出。如果我是一位中国投资
者,而且人民币再次贬值,我将会寻找能使我资本保值的资产项目。年底之前,中国投资者的情况会好转很多。上海黄金交易所是世界上最大的实物交易所,而且将
会有一份以人民币计价的合同。除了开采商,我们对金条也相当感兴趣,因为中国投资者明年主要投资金条。

在欧洲,负利率是增加人们对黄金的兴
趣的原因之一。苹果成功出售了一笔以瑞郎计价的2024年到期债券,而他们为此只支付28个基点(0.28%)的利息。一些欧洲国家政府将开始以负利率发
行相当长期的债券,并且将根据资本的使用方向进行销售,比如:基础设施建设。我们认为,在未来的四五年内,黄金价格将会达到2700美元,或者说上升大概
150%。对于黄金开采商来说,价格是这个数字的三到五倍,因为他们玩杠杆。如果我是一位支持欧元的投资者,那我将会关注以欧元计价的黄金。此外,日本必
须实施另一轮的量化宽松。如果我是一位日本投资者,我必须相信1美元兑换的日元将会从现在123日元上涨到141日元。

你将如何对自己的资本进行保值?

三年来,我们一直使用智慧树日本对冲股票(DXJ)。它能够为美元投资者自动对冲日元,而且效果很好。今年,巴西雷亚尔汇率已经下跌了40%。所有的投资都在排队等候历史上能够保值的资产。(翊海)

这就像一个世界星球大战的年终秀场!

你看2014年的最佳产品排名:

MCAP Value-Flex – Mortgage of the Year



MCAP.gifEach year CMT selects the new mortgage from the prior year that had the most positive impact on the mortgage market. This year’s choice was relatively easy, for two reasons.

For one, there weren’t many innovative products launched in 2014. But more importantly, there was clearly no new product that had as much effect on consumers as MCAP’s Value-Flex.

The Value-Flex came to market loaded with features, including a 20% annual lump-sum prepayment option, optional 20% annual payment increases, a fair penalty (for early termination), portability, blend and increase ability, online account access, a purchase plus improvements option and convertibility (on the variable-rate version).

The #1 string attached is that it restricts borrowers from moving their mortgage to a new lender before maturity. In exchange for that constraint, the Value-Flex comes with one of the best rates around for a 5-year fixed or variable term.

Prior to Value-Flex, most ultra-deep-discount mortgages had above-average penalties, completely closed terms or limited prepayment options. But MCAP retained full prepayment privileges and decided to let borrowers discharge before maturity with a reasonable prepayment charge (as long as the property is sold to a bona fide third party).

The interest rate (which is truly the sizzle of this product) is regularly 10-15 basis points below most other lenders. Often times, MCAP ValueFlex mortgages have had the best rates on the street thanks to an extremely favourable buydown factor that encourages broker discounting.

“Value-Flex is the driver of competitive rates ‎from a ton of brokers,” notes Ron Butler of Butler Mortgage. “It broke the 3.00% penalty pattern [among low-frills mortgages] with something totally different and fair…It will be huge [this year] unless a competitor jumps in with [a new] blockbuster product.”

Huge indeed. MCAP should sell billions worth of this mortgage in 2015, making it a crucial part of the company’s portfolio. Some might even deem it a saviour product given that the company’s reputation for sharp pricing had slipped prior to its release.

Either way, the past few years have seen a wave of low-frills mortgages wash ashore in the mortgage market. But this product sets a standard in that space. MCAP has successfully stripped away as little as it could (features-wise) while still delivering outstanding interest savings to consumers. And for that reason, the ValueFlex is Canadian Mortgage Trends’ Mortgage of the Year.

Other Notable Mentions:

  • After suspending the product in 2007, Home Trust re-launched its “90% Bundle” in March 2014. While the Bundle impacts far fewer consumers, it serves a valuable niche. It was—and still is—the only 90% loan-to-value solution for non-prime clients from a major lender. (Note: Home Trust only provides the first mortgage to 80% LTV. A private lender then provides a second mortgage for the remaining 10% LTV.)
  • TD Canada Trust rolled out its FlexLine, a single-charge mortgage and credit line combined. Unlike TD’s prior HELOC, which had a 65% loan-to-value limit, FlexLine’s loan-to-value is 80% (including the amortizing mortgage portion). TD also added full readvancing capability—so that paid-off mortgage principal could be easily re-borrowed from the credit line.

About CMT’s Mortgage of the Year:

Canadian Mortgage Trends grants the Mortgage of the Year award to the mortgage product that has offered the greatest innovation, flexibility and/or cost savings to homeowners in the prior year. This is the seventh year that the award has been presented.

春天来时,看到家家户户修草种花,内心抑制不住对生机盎然的植被的崇敬!就像可爱的小孩让人想咬一口,可爱的植被们让人爱得无以复加!我看到60-70岁的老人,不遗余力地将种子撒下,用石头围成花园;再买黑土,花苗,木屑;再用锄头,叉子松土埋土 … … 天啊! 他们不觉得累吗?  收获是满满的,因为那个你浇过水的丁香,真的开花了,香气怡人!那个月季,突然窜得好高,鲜花指日可待;还有各种各样的嫩绿的叶子,有的像是绿色的花一样,夺人多人眼球,让人赞不绝口。 —— 可怜的我,不小心开始打喷嚏,流眼泪,也开始沾染上了花粉过敏的痛;但是医生说:“ 现在可能是草引起的过敏,不可能是树,那是3个星期前的事了”, 我好诧异,吃了药,走过自己刚修的草坪,笑了! 我还是爱上了树和草,恋上花和香! 

写到此,突然想到这两天被撞死的一只兔子。 我看到它时,它躺在路中央,兔子上有一个流血的洞。有很多动物因为不能理解人们的交通规则这样冤死了,祝它安息吧!过了一天我又经过那,发现兔子还在,只是被压得像一张皮一样,远远地还是能看出兔子的形状,只是像哈哈镜扭曲过的样子;几小时后我看见一只乌鸦在啄食兔子的尸体,我的车开过去也没有惊动乌鸦;今天早晨我又路过,发现兔子变干了,一点血迹也没有了,身体不完整了,像是被风吹走了。我抬头看看绿油油的树和各家美丽的花园 —— 嗨,自然有多残忍就有多美,  !

 


伦敦有17个被环保部列为“重要生态区”的区域,其中有7个是公共拥有的!作为房产经纪人,我慢慢地关注到一个现象,就是人们喜爱的住宅社区总是以价值递增的比例接近这些区域。 这些公共的重要生态区,在环境部的领导和管理下,建立了很多亲近的行走之路,自行车道,和各处的桥;并且定期维护,保证人们行走的安全。很多住宅嵌入在这些生态区域的周围,非常亲近! 比如这个沼泽地公园( Sifton Bog )就在一个Shopping Plaza旁边,第一次进去,我想到了《侏罗纪公园》的场景,冰世纪和现代就这么近!—— 这种天赐的礼物突然让我感慨万千,也许我应该把它的美做适当的传播。 有人迷上Hiking,真的不是无由的!

 

Sifton沼泽地公园位于牛津街,西接海德公园路南侧。停车场可在牛津街上的主要入口。这个40公顷的沼泽公园的拥有浮动酸泥炭沼泽和相关的寒带植物生命。落叶沼泽和高地森林环绕着,北部寒带和南部热带植被同时共存,形成了鲜明对比。沼泽地内修建了2.5公里的步行道路,其中一条到达 湖泊中央, 那儿修有观景台,可以坐下来,体会丰富多彩的泥炭藓类植物长在部分腐烂的苔藓的表面。 你能看到常见的阔叶树,红莓和蓝莓;也能看到食虫的 猪笼草和圆叶茅膏菜长在苔藓上。夏季,玫瑰色或粉色的兰花点醉着苔藓的垫子;秋季,可以看到棉花草洋洋洒洒;沼泽地的外缘有黑云松和落叶松树。  什么是黑云松,它曾经在20世纪被当做圣诞树出售,你知道它该有多美多酷了吧! 直到1957年西安大略大学的ww博士倡导把这个伟大的自然资源保护起来,黑云松才在圣诞市场消失。 地势更高和更干燥的地方生长了安省典型的硬木,比如白橡树,红橡树,黑樱桃,枫糖树。越来越熟,因为你住的小区就是这些树的名字,比如Oakridge!   

 

有多少动物呢? 莺,麻雀和其他移民的鸟在春季和秋季迁徙。某些年份,黑云杉和落叶松球果吸引冬季雀。在观景台能看到绿蛙与灰树蛙,他们不停地叫!也有锦龟。 因为有蔓越莓Sifton沼泽成为一种罕见蝴蝶沼泽铜的常客,它的幼虫需要靠蔓越莓来存活。在干燥的栖息地, 居住者浣熊,灰松鼠,东部花栗鼠和其他哺乳动物。还有草原小狼! 大量的白尾鹿既在沼泽地里面也在沼泽地周围活动! 

 

 

美,  谁不想亲临亲闻亲历?

 

今天有人问我:在加拿大伦敦生活贵吗?真是个很好的问题,触发我对加拿大伦敦的生活成本做以下总结:一个伦敦家庭的普通生活支出,一般包括8个方面的支出:1. 住房 2. 食物与日用品3. 外出餐厅用餐4. 衣服5. 保险6. 汽车与公共交通7. 教育8. 医疗

1.住房

每个城市的房价不同,所以每个家庭的花费也不尽相同。房子类型可大致分为公寓(apartment)、城市屋或叫联排(称之为Townhouse或者rowhouse)、半独立屋或者称双拼(Semi House)、别墅或者叫独立屋(Detached House)四种。价格由地段、类型、学区、环境决定,差别比较大。住房的两个选择是出租或购买。

出租:通常现在移民的都有小孩,加上很有可能再生一个。平均家庭人口在四人或以上。租房可选择二睡房公寓或三、四睡房公寓,租金应该在加币800-3000/月之间。也可以选择家庭出租的卧房,间隔在350 – 600/卧室。

购买:伦敦平均房屋售价约25万加元,独立别墅均价在35万加币。约为多伦多的一般,温哥华的三分之一。

外国人本国人购房都可以选择按揭贷款。对于新移民和外国人银行通常会接受35%的首付,少于65%的贷款额度。现在贷款利率相当低,25年摊销5年期非固定利率甚至可以做到2.3%,25年摊销5年合同固定利率可以做到2.8%。 (请注意利率按天波动,具体需要实时查看)

住房日常支出除了房租或按揭贷款外,不可避免的会产生水电燃气等与房屋相关的费用。

   水费:约3.6/立方米;包括水用量和污水处理费,水质达到可饮用标准。通常四口之家的月平均支出在60/月

   电费:低峰和高峰的价格0.077/kwh – 0.14/khw,单位:加币/千瓦时,每月另有固定的运输收费等;通常四口之家的月平均支出在100/月。

天然气费:0.3/立方米,通常四口之家的月平均支出在40/月.

热水器租用费: 大部分房子的热水器是租用的,可以随时保修等。价格每月含税月30/月。

   物业管理费:只有公寓,城市屋等享受物业管理的单位需要支出,独立屋是无需负担的。费用在每月100-1000元加币不等。物业管理项目除安全,公共草坪维护还会包括热水,房屋保险等项目,有的会含水费。

物业税:物业税买房后每年必缴,根据土地属性税率有别。大部分住宅的税率大约是房屋评估价格的1.4%。一般35万的独立屋,物业税大约4500元左右。

   房屋保险:对于独立屋来说,虽然无需缴纳物业管理费,但房屋保险却是一项必须支出,因为没有保险银行不会批贷款。当然受益人是房东不是银行。一般35万的独立屋,年房屋保险费约为600-1000元。

   总结一下房屋相关支出。以购买35万的独立屋为例,每月房贷支出约1000元,水电燃气约200元,物业管理费约0元,物业税约350元,一共约1550元。

2.食物与日用品

除了房屋相关支出,最大支出就是日常食物及日用品。

   

   食物支出:食物以超市内供应食品为主,举几个典型例子大家应该就会有所了解。加拿大食品计量单位为磅,约合450克。蔬菜合肉类价格均在价格在0.69-3.99加元/磅不等。

日用品支出:杂项很多,不外乎牙膏牙刷,香波浴液,洗衣粉厕纸等等。这些价格与国内同品牌的相差无几,但支出相对有限。

以四人家庭为例,每月食物与日用品支出约为650加元,且相对固定。

3. 外出餐厅用餐

西式快餐:如麦当劳肯德基等,每人每次消费约5-10加元。

中式快餐:如水饺云吞等,每人每次消费约6-10加元。

饭店用餐:价格差异较大,每人每次消费在8-50加元

用餐需另付13%的流转税,好的饭店通常需要给10% -20%的小费,快餐不需要小费。

4.衣服

童装童鞋,加拿大的童装童鞋定价合理,明显低于成人价格。成人服装,鞋子及箱包等价格因品牌各异,很难归纳。不过如果不是类似LV阿玛尼等名牌,普通品牌的价格上限还是比较容易总结的。90%以上的休闲类服装鞋包,都不会超过100加元;正装类如西服皮衣晚装等大都不会超过300加元。在国内定位较高的很多品牌如LEE牛仔裤,TOMMY HILFIGER成衣,SAMSONITE箱包,ALDO皮鞋等在加拿大都可归为普通品牌之列。

5.保险

保险在加拿大作为家庭日常生活支出是非常普遍的消费。保险支出主要有以下几类:房屋保险,汽车保险,医疗保险,人寿保险,牙医保险等。房屋保险曾在住房篇作为其中一项住房类支出简单提起过。通常只有独立屋屋主才会单独购买房屋保险,而公寓与城市屋房屋保险费已包含在物业管理费之内。房屋保险所涉及主要范围,主要包括:1.房屋财产险(房屋财产险包括房屋本身,房屋内私有财产及重建或修缮房屋时临时居住费用)2.第三者责任险(指在私有房屋或土地范围内出现第三方事故,保险公司可依据保险合约赔偿)

以35万加币独立屋为例,房屋保险年支出约600-1000加元。

   汽车保险:在加拿大汽车保险内容与国内基本相同。汽车保险中有两点与国内差异较大。第一,如果驾驶员在当年无事故,保费来年可打折;相反如果因自身责任出事故,保费来年会上涨。其次,保险中第三者责任险赔偿金额为100-300万加元。以5万加元新车为例,如包括所有基本项目,车辆保险费根据驾驶人的牌照和经验事故率等约为1000-3000加元/年。

   

6.汽车与公共交通

购买汽车代步十分必要。本田2015款ACCORD(雅阁)为例,其中最低配置为手动2.4L,价格为24,800-36,400加元/辆(税前)。另外需要13%的流转税。

   对于有小孩的移民家庭来说,最实用的当属MINIVAN(七座家庭用途车)或SUV(越野车)。此类车型在旅游购物接送小孩上学等家庭普通用途上有不可比拟的优势。

   汽油价格:与国内汽油价格隔大约三个月调整一次不同,伦敦汽油价格每天随市场波动。油品分89,90,91号三种,相当于国内90,93,97号。以89号普通汽油为例,伦敦油价最近一直在1.01-1.12加元/公升变化。石油公司间汽油定价并非完全统一,相差1-2%是常有的事。不过通常各个石油公司都会给用户发积分卡,积分可返现或洗车。 汽油消费根据汽车油耗,行驶里程不尽相同。不过如果不常跑远路的话,每月油钱应在100-200加元之间。

   停车费:温哥华停车不难且大多无需停车费。公共场所如购物中心, 医院, 电影院等都设有大型免费停车场。市中心则完全相反,停车既贵又难找车位,有时堵车也很严重。路边停车为咪表收费,最贵可高达每15分钟2加元。有些收费停车场标价在5-8加元/小时不等。高速公路极少收费。但也有收费的高速公路。

   公共交通乘车费用明显高于国内。票价以是否跨区(Zone)计算。只在1区内2.50加元,如跨2区3.75元,跨3区5元。小孩,学生与老人享受7折优惠,5岁以下儿童免费。与国内不同的是,车票在90分钟内有效,如未超时,可免费转乘其它地铁或公交车。如果办事时间不长,来回只需一张车票即可。

7.教育

加拿大教育应该分四个阶段:0-3岁学龄前教育,4-18岁义务教育,18岁后大学教育及研究生教育。 教育的成本和个人是否为加拿大居民有关;

8.医疗

加拿大伦敦的医疗世界领先。加拿大永久居民和公民享有免费的医疗资源;作为旅游者或者临时居民,通常会购买保险来避免高额的住院费用。保险费根据年龄有不同费率,可参考:http://www.16safety.ca/

3月份的数据很棒,当月房屋销售769套,较去年同期增长15.5%;当月房屋挂牌1606套,较去年同期增长10.7%;当月成交均价26.6万,较上月增长9.3%

第一季度,累计销售1771套,较去年同期增长14.7%;累计房屋挂牌3950套,较去年同期增长7.2%;成交均价25.5万,较上个季度增长0.6%季度末存量降低1.1%


当月销售住宅套数: 

 


当月同年累计销售套数比较: 从这个图标你可以看到当年累计的情况,可以根据去年的数据对未来走势得到初步判断

近三年每月月末存量比较: 根据每月的数据看一下什么时候挂牌最佳!

近十年当月月末的存量套数比较: 通俗地说,即月底市场上有多少套房子在卖呢? 

 

当月同年累计的新增存量套数: 通俗地说,今年到月底为止总共有多少套房子上市可售


当月销售住宅价格及十年价格趋势: 请把鼠标放到趋势线的右端,你可以看到当月最新的均价;鼠标向左依次可显示每年的均价!

 


伦敦30年的房价走势和30年的人口增长很像!

近30年的房产价格走势

近30年的人口走势

 房价水平位置:从加拿大的西海岸向东行,伦敦在中间! 这个医疗和教育世界领先的城市,房价最矮小!


市场类型:伦敦近十年均是一个“平衡” 的市场! 我们用房屋销量除以新增存量,可到一个 0 – 1.0 之间的值,如果处于 0.4 – 0.6 区间,称之为一个 “平衡” 的市场!平衡的市场造就了宜居的城市!

 

地理位置: 伦敦在加拿大的最南端的那一个点

 

今天伦敦市政府规划和环境委员会批准了伦敦市中心的规划方案! 方案主要集中在市中心交通站的建设上!可以看到,未来的市中心将因为新站Queen
Station的建立更加聚焦到伦敦的商业中心轴Richmond Row,中央维多利亚公园公园,城市剧院,教堂以及更大的伦敦社区。

 

新站也将成为未来连通多伦多-伦敦-温莎的高铁站,成为伦敦的门户大站。

 

将来市中心会有更多的高层建筑,以及更多人群!主要受益的会是市中心的商家和小业主,当然还有城市的物业。

 

伦敦市中心仅占伦敦占地面积的0.2%,但是它贡献的物业税已经占到城市的4%

 

伦敦市中心集中了4000个居民,占到20-34岁城市居民的50%! 这些年轻的居民大多受到了良好的教育,62%的人口有大学以上文凭;20%的人口来自于移民,大部分来自于欧洲和亚洲。

 

伦敦市中心自1996年到2011年,人口累计增长60%,年增长约4%!

 

现在的市中心正在经历一个住宅开发高峰期, 随着最近竣工的Renaissance Residential 大厦,还有几个100多户住宅的大楼正在开发或正在计划开发。